Publicado em 13/01/2022

MP cria Sistema Eletrônico de Registros Públicos para melhoria do ambiente de negócios (MP 1.085)

Foi publicada no dia 28 de dezembro de 2021, a Medida Provisória nº 1.085 (MP 1.085), cujo principal objetivo é contribuir para o aprimoramento do ambiente de negócios do país, por meio da modernização dos registros públicos e ampliação do sistema eletrônico de registros públicos criado pela Lei Federal nº 11.977/2009 (SERP).

O SERP tem o objetivo de, entre outras coisas, viabilizar:

i) o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos;

ii) a interconexão do banco de dados entre as serventias;

iii) o atendimento remoto aos usuários por meio da internet;

iv) a recepção e o envio de documentos e títulos, em formato eletrônico, inclusive de forma centralizada, para distribuição posterior às serventias competentes;

v) a visualização eletrônica dos atos transcritos, registrados ou averbados nas serventias;

vi) a consulta: (a) às indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário ou por entes públicos; (b) às restrições e gravames de origem legal, convencional ou processual incidentes sobre bens móveis e imóveis registrados ou averbados nos registros públicos; e (c) aos atos em que a pessoa pesquisada conste como devedora de título protestado e não pago, garantidora real, arrendatária mercantil financeiro, cedente convencional de crédito ou titular de direito sobre bem objeto de constrição processual ou administrativa.

Além do SERP, que ainda deverá ser regulamentado pelo CNJ, a MP 1.085 dispõe sobre diversos temas imobiliários relevantes, dentre os quais:

• Lei Federal nº 4.591/1964 (Lei de Incorporação Imobiliária):

i) Alteração para 10 dias úteis o prazo para realização da análise e concretização do registro dos memoriais de incorporação.

ii) Extinção, de forma automática, do patrimônio de afetação, para que ocorra após a concretização da averbação da construção e registro da promessa de compra e venda e do contrato de compra e venda. Os instrumentos deverão ser inscritos em conjunto com o termo de quitação da instituição financeira da construção.

iii) Averbação de cancelamento do patrimônio de afetação, que ocorrerá após o cumprimento e extinção das obrigações por parte do incorporador.

iv) Revogação do prazo de validade do memorial de incorporação, e estipular a necessidade de revalidação, na hipótese de não concretização da incorporação no prazo de 180 dias, a fim de impossibilitar a negociação de unidades, caso não seja realizada a incorporação no referido prazo.

i) Realização da destituição do incorporador por meio de procedimento extrajudicial.

vi) Exclusão das disposições que determinam a irretratabilidade e direito real à adjudicação compulsória dos contratos de compra e venda, promessas de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, na hipótese de realização do registro dos contratos envolvendo terceiros adquirentes.

ii) Dispensa de apresentação do atestado de idoneidade para registro do memorial de incorporação, por parte de instituição financeira

viii) Proceder com a unificação da instituição da instituição de condomínio e da incorporação imobiliária, para ser consideração único ato.

• Lei Federal nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos):

i) Redução de prazos e contagem de prazos para dias úteis, nos termos do Código de Processo Civil.

ii) Instituição da alternativa de escrituração, publicidade e conservação do registro de forma eletrônica.

ii) Os atos enumerados nos artigos 127 e 129 da Lei de Registros Públicos passarão a ser registrados no domicílio (a) das partes, quando residirem na mesma circunscrição territorial; (b) de um dos devedores ou garantidores, quando as partes residirem em circunscrições territoriais diversas; ou (c) de uma das partes, quando não houver devedor ou garantidor. Esta disposição apenas entrará em vigor em 1º de janeiro de 2024.

iii) Inclusão dos seguintes atos passíveis de registros: promessa de permuta, contrato de pagamento por serviços ambientais (na hipótese de constatação de obrigações propter rem).

iv) Disponibilização da certidão da situação jurídica do imóvel, emitida pelos serviços de imóveis, a qual deverá contemplar as informações mais relevantes relacionadas com o imóvel (proprietário, descrição sumária, ônus, direitos, restrições judiciais e administrativas e número do contribuinte).

v) Inclusão de atos passíveis de averbações, previstos no artigo 167, inciso II: cessão de crédito contendo garantia real sobre o imóvel, processo de tombamento, penhor rural (possui registro no livro 3).

vi) Inclusão de títulos por declarações avulsas ou outros documentos, com intuito de facilitar a exigências existentes para registros, sendo possível a complementação de elementos que não alterem quesitos essenciais do ato ou negócio jurídico referente outros documentos e declarações apartadas.

• Lei Federal nº 6.766/1979 (Lei de Loteamento): redução do prazo das certidões de protestos essenciais ao registro de loteamento.

• Lei Federal nº 8.935/1994 (Lei dos Notários): estabelece a obrigatoriedade dos notários e registradores aceitarem o recebimento de custas e emolumentos por meios eletrônicos.

• Lei Federal nº 13.465/2017 (Lei de Regularização Fundiária Rural e Urbana): viabiliza a realização de atos de registros e procedimentos administrativos por meio eletrônico.

• Lei Federal nº 13.097/2015: reforça o conceito de que a matrícula do imóvel deve conter informações suficientes, a fim de assegurar as informações de direitos, ônus reais, propriedades e eventuais restrições no imóvel.

Adicionalmente, a MP 1.085 traz outras inovações importantes, ao alterar o Código Civil, regulamentando o chamado Condomínio de Lotes, além de retirar a possibilidade da previsão de EIRELI como pessoa jurídico de Direito Privado, revogar a vedação de registro no mesmo dia de direito real e hipoteca sobre o imóvel quando a escritura não indicar data e hora de lavratura e estabelecer o uso do endereço do sócio ou do empresário individual para registro quando se tratar de atividade virtual.

O Dias Carneiro Advogados está inteiramente à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas e auxiliar com esse assunto.