Publicado em 02/01/2019

Publicada lei que regulamenta a rescisão de compromissos de compra e venda de imóveis

Foi publicada, no dia 28.12.2018, a Lei Federal nº 13.786/2018 (Lei nº 13.786), que altera a Lei Federal nº 4.591/1964 (Lei de Incorporação Imobiliária) e a Lei Federal nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo), e visa regulamentar a rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento. A referida lei deve auxiliar a desjudicialização da resolução dos compromissos de compra e venda de imóveis, na medida em que, entre outras alterações, fixa os parâmetros das penalidades a serem impostas nesta hipótese.

A este respeito, ressalta-se que, no caso de compromissos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de incorporação imobiliária, na hipótese de distrato ou resolução do instrumento por inadimplemento do adquirente, o incorporador deverá restituir a quantia paga, deduzidas (i) a comissão de corretagem; (ii) a pena convencional, que não poderá ser superior a 25% da quantia paga; e (iii) demais encargos incidentes caso o comprador tenha usufruído do imóvel. Para os empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, o limite da penalidade é acrescido para até 50% do montante pago pelo adquirente.

Por sua vez, a resolução de compromissos de compra e venda referentes a imóveis integrantes de loteamentos urbanos, na hipótese de resolução contratual por culpa do adquirente, os valores pagos deverão ser restituídos pelo loteador, podendo ser descontadas as seguintes despesas: (i) valores correspondentes à fruição do imóvel, se for o caso; (ii) o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, limitado a um desconto de 10% do valor do contrato; (iii) encargos moratórios aplicáveis; (iv) débitos de IPTU, contribuições condominiais, associativas ou similares, entre outros; e (v) a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

As mudanças são aplicáveis aos compromissos de compra e venda de imóveis celebrados após a publicação da Lei nº 13.786.